5月24日，《中國稅務報》稅收實務版刊發(fā)了題為《用好稅收優(yōu)惠，換房更加劃算》的文章，介紹了二手房“以舊換新”的實質(zhì)、換購者能夠享受的稅收優(yōu)惠以及需要注意的涉稅事項。文章發(fā)表后，一些讀者提問：參與二手房“以舊換新”的房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱房企），可能涉及哪些稅務風險呢？帶著這個問題，記者作了進一步采訪。

房企也是“以舊換新”交易主體

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前至少71座城市推出二手房“以舊換新”相關政策，而且參與城市的數(shù)據(jù)還在持續(xù)增長中。值得注意的是，二手房“以舊換新”中的“新”，在已經(jīng)實施相關政策的城市中，通常指的是房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權后，在土地上建造并取得政府批準銷（預）售的待售商品房。在二手房“換新購”模式和“收舊換新”模式中，均有房地產(chǎn)開發(fā)商參與。也就是說，房企也是“以舊換新”交易主體。

例如，5月22日，廣東省廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)起住房“以舊換新”活動倡議，發(fā)布首批參與全市住房“以舊換新”的房企及項目名單。5月27日，發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動名單，共70余個項目，包括萬科、廣州城投地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠城等30余家房企參與其中。

“換新”的實質(zhì)是銷售

房企拿新房換舊房，本質(zhì)上是銷售行為，同樣會涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。

《國家稅務總局關于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕154號）規(guī)定，納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，應按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）也明確，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。因此，對于換出新房的企業(yè)而言，應按照實際銷售價格（新房市場價格）確認企業(yè)所得稅收入、增值稅銷售額，進行納稅申報。國家稅務總局全椒縣稅務局第二稅務分局副局長鄧百科提醒房地產(chǎn)企業(yè)，在申報新房銷售收入時，增值稅、企業(yè)所得稅均不能扣減舊房的價款。

同時，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號），對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。依據(jù)印花稅法第五條的規(guī)定，應稅產(chǎn)權轉移書據(jù)的計稅依據(jù)，為產(chǎn)權轉移書據(jù)所列的金額（不包括列明的增值稅稅款），稅率為價款的萬分之五。根據(jù)上述規(guī)定，房企原則上應當在簽訂正式購房合同時繳納印花稅。石家莊市稅務局第一稅務分局二級主辦魏民告訴記者，《商品房預售合同》和《商品房出售合同》通常是一次購銷過程中，分兩次簽約的屬于同一項買賣的合同，因此，房企在按《商品房預售合同》計算繳納印花稅后，僅須對其《商品房出售合同》增加的價款部分計算繳納印花稅即可。

“換新”收入須清算土地增值稅

在一般計稅方法下，房企增值稅確認的銷售額與土地增值稅確認的清算收入在數(shù)額上并不相同，納稅人以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金應計入土地增值稅的清算收入中，繳納土地增值稅。

“房企增值稅確認的銷售額與土地增值稅確認的清算收入，計算公式不同。”魏民分析，增值稅銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+稅率）×稅率。土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-銷項稅額=全部價款和價外費用-［（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+稅率）×稅率］=全部價款和價外費用-［（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%］=全部價款和價外費用-全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%+當期允許扣除的土地價款÷（1+9%）×9%。

值得注意的是，符合條件的房企，還可以享受土地增值稅優(yōu)惠。根據(jù)土地增值稅條例規(guī)定，房企建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。二手房“以舊換新”業(yè)務，在任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)涉稅問題都會影響交易的進行。對此，中瑞稅務師事務所董事、合伙人孔令文建議房企做好臺賬與檔案管理，確保“以舊換新”業(yè)務合同及相關資料的完整性。